Acheter un appart pour les noobs comme moi : tips & tricks

Ça y est, je viens d’acheter un appartement avec mon copain à Bruxelles. C’était un vrai parcours du combattant (visites, négociations, prix, banques et travaux à prévoir), mais on l’a fait 🤪. Comme c’est devenu un vrai casse-tête d’acheter aujourd’hui, j’ai envie de pouvoir aider celles et ceux qui veulent se lancer et acheter un bien dans la capitale. Quand je vois mes copines qui galèrent et qui me posent un tas de questions, je me suis dit « ok let’s go. Il faut que je résume tout de manière chill & compréhensible quelque part ».

J’ai également fait appel à la communauté The Wellnest pour compléter quelques trucs & astuces que vous verrez ci-dessous ! Attention, je ne prétends être personne de pro, tu trouveras uniquement ici quelques conseils de pote qui a récemment passé le cap d’acheter un bien immobilier en Belgique 🙌🏻. By the way, si tu ne sais pas ce qu’est le groupe Facebook The Wellnest, je t’invite à aller voir par ici !

1. Comment se préparer aux visites ?

Avant de te lancer dans les visites, il y a pas mal de choses à préparer et auxquelles faire attention. Ça peut paraître parfois un peu bête mais c’est important de venir avec toutes ces connaissances pour pouvoir être le plus efficace sur place ! 🧐

✅ Savoir ce que tu veux

Ca semble être un peu la base, mais c’est pas plus mal de savoir +/- vers où aller. Surtout si vous êtes deux, ça permettra d’être bien clairs ensemble. Appartement, maison ou immeuble, gamme de prix, communes, luminosité, jardin, cour, nombre de chambres, à rénover, rafraîchir, neuf, etc. : il y a un tas de choses à définir avant de se lancer dans les visites !

Judith : Faire une liste de ce qu’on recherche en 4 colonnes : tes critères qui sont indispensables, ceux qui ne le sont pas, ceux qui sont d’office exclus et ceux avec lesquels tu pourrais quand même t’adapter.
Khani : C’est vraiment en visitant un maximum au début (même si c’est des apparts qui n’ont pas tous tes critères),  que tu auras une de idée plus précise de ce que tu veux réellement ou pas.

✅ Contacter quelques banques

Les simulations de prêts hypothécaires sur les sites des banques, c’est bien ça te donne déjà un petit aperçu. Les appeler et prendre rendez-vous c’est mieux ! Va voir dans plusieurs banques pour comparer. Ca te donnera une image claire de combien tu peux emprunter en fonction de ton salaire, de ton projet (= si tu cherches un bien neuf, à rafraichir ou rénover) et surtout par rapport à tes fonds propres (= les €€ qu’il y a sur ton compte épargne 🤑).

NB: les banques n’aiment pas trop te donner une idée précise sans que tu aies de compromis sous la main. Donc tu n’auras aucune promesse de prêt (€) et taux (% = le bénéf de la banque à te prêter) sur papier.

* Bien garder à l’esprit que le prix de vente annoncé ne compte pas les frais de notaires et autres frais annexes qui s’accumulent. *

✅ Ne pas se lancer en tant qu’indépendant juste avant

Comment j’ai pu oublier le conseil de Khani ! Si tu as le projet d’acheter dans les années qui viennent et que tu veux te lancer en tant qu’indépendant, lance-toi directement et ne passe pas par la smart/autre entité pour avoir deux années de bilans (en discuter avec ton comptable !). En effet, si ça ne fait pas deux années entières que tu pratiques, les banques te mettront des bâtons dans les roues 😢.

✅ S’inscrire dans un max d’agences immobilières

Ne pas compter uniquement sur Immoweb. Ce site, je trouve que c’est un peu l’outlet des agences immobilières : ce sont les biens qui ne partent pas facilement chez eux. Il y a donc des possibilités de négociations MAIS il faut rester prudent (et savoir pourquoi ça ne se vend pas). Cependant, c’est bien de garder ce site à l’œil car parfois ce sont des biens de personnes privées ne souhaitant pas passer par une agence et donc là, il faut foncer.

Une fois que tu es dans la base de données de plusieurs agences, tu es sur la bonne voie ! N’oublie pas de mettre les codes postaux des communes autour des endroits que tu cherches, il se peut qu’un bien soit à 50m à côté de ton lieu de prédilection.

Sarah a fait un excel regroupant quasiment toutes les agences de Bruxelles et leurs emails. Je mettrai le lien du doc en commentaire dès que je le reçois L’idéal est d’envoyer ses critères à toutes ces agences ! Elle recevait minimum 5 e-mails d’appartement par jour 🤩.

✅ Être rapide

En ce moment, la demande est très forte comparée à l’offre. Il est donc important d’être rapide, donc bien préparé.e (quitte à avoir une offre sur soi lors de la visite) ! N’envoie donc jamais d’emails, mais appelle directement, sinon il te passera sous le nez. Si la personne ne répond pas, envoie un petit SMS et rappelle plus tard. N’aie pas peur d’oppresser : c’est comme ça qu’on obtient ce qu’on veut dans ce contexte ! Comme dirait Olivia, essaie toujours de pousser pour avoir la première visite, il faut malheureusement être capable de se décider très très rapidement !

Selon Bérengère, il est inutile de se précipiter sur n’importe quoi 🤗. Le marché n’est pas dingue en ce moment. Parfois, on pense être prêts à pouvoir faire beaucoup de concessions mais qui vont nous rendre fous plus tard.

✅ Trouver un notaire qui te représentera

C’est important d’avoir un notaire disponible, il est là pour t’aider à comprendre toutes les étapes légales et le processus d’achat : compromis, acte de vente : comment ça se passe, travaux, s’il y a un décès, assurances, etc.

Judith : Si tu fais un achat avec quelqu’un, attention à bien faire le point avec le notaire car il y a des grosses différences en fonction du statut (marié, cohabitant légal ou de fait). C’est toujours bien de prendre un premier rendez-vous chez le notaire pour poser toutes tes questions avant un achat.

* Le site notaire.be est super pour toute question à propos des processus et du vocabulaire ! *

2. À quoi faut-il faire attention lors des visites ?

▶️ L’état général du bien

Pour se faire une bonne idée de la valeur du bien qu’on visite, il faut faire attention à plusieurs choses. Surtout celles qui peuvent coûter cher 👀! C’est super important d’en tenir compte pour calculer (et justifier) votre offre.

• S’il n’y a pas de fissures ;
• Si le toit est en bon état ;
• S’il faut repeindre ;
• Si les fenêtres ont du double ou simple vitrage ;
• Si le sous-sol et salle de bain sont sains (pas de moisissures ou humidité) et autres pièces si tu visites un souplex ;
• S’il y a assez de lumière dans chaque pièce ;
• S’il y a jardin ou cour, voir si entretenu ;
• Si la cuisine ou salle de bain est à rénover ;
• S’il y a des volets électriques (tous les tester) ;

▶️ Les voisins en copropriété

Vivre à Bruxelles, c’est synonyme de vivre avec des voisins en haut, en bas, à gauche et à droite ! Tu comprendras donc qu’avoir de chouettes voisins, c’est quand même vraiment important.

N’hésite pas à rester devant l’appartement quelque temps pour voir le type de personnes qui y habitent et l’ambiance entre voisins. C’est aussi l’occasion de leur poser des questions (travaux prévus, organisation, etc.) 🗣️! Cette astuce a permis à Marie de ne pas acheter un appart dans lequel la rénovation de la façade entière et le remplacement des balcons étaient prévus (coût des travaux par copro : environ 20 000 euros).

Ça peut donc t’éviter quelques surprises. S’il y a bel et bien des travaux prévus, ça peut aussi te permettre de négocier et justifier une offre à la baisse, pour en tenir compte !

▶️ Le quartier

Sécurité : Pas mal d’y aller à toute heure. Si tu as un doute, fais un tour une fois la nuit tombée en fin de journée. Si tu te sens safe, alors let’s go, ça veut dire qu’il n’y aura pas de stress en rentrant de soirée !

Pratico : Observe les alentours, voir s’il y a bien des transports (bus, métro, tram, …), un supermarché, boulangerie pas loin ou une librairie pour réceptionner des colis par exemple 🤪 !

▶️ Quelles questions faut-il poser ? La check-list :

Voici l’ultime liste de questions à poser au propriétaire et/ou l’agent immobilier.

• Combien coûtent les charges communes ?
• Que comprennent les charges communes ? (Psst, si ascenseur = souvent ultra cher !)
• Est-ce que la copropriété a un syndic ?
• S’il y a un locataire, demander quand son bail prend fin (et pas hésiter à demander l’avis franc du locataire en stoemeling si vous êtes plusieurs personnes à visiter !).
• Est-ce qu’il y a/avait une cuve à mazout. Si oui où ? Vidée ou retirée ? Demander une preuve d’analyse du sol.
• Est-ce que les voisins sont propriétaires ou locataires ?
• Combien de millièmes vaut l’appartement dans la copropriété ? ( = cela impacte grandement ta part dans tous les travaux (méfiance si tu achètes « le gros appart » dans une petite copro car beaucoup de décisions peuvent se prendre sans unanimité et auront un impact financier important pour toi). [Marie-Céline]
• Quel est le montant du fond de réserve (combien la copropriété a économisé pour des travaux éventuels) ?
• Quelle est l’exposition du bâtiment et jardin/cour s’il y a : suuuuper important la lumière !
• Est-ce qu’il a des projets immobiliers ou chantiers prévus chez les voisins ou quartier (histoire de ne pas te retrouver par surprise face à un immeuble quelques années plus tard) ? [Estelle]
• Quand ont eu lieu les derniers travaux ?
• S’il y a des gros travaux à prévoir pour la copropriété et pour le bien.
• Demander d’avoir le DIU (dossier d’intervention ultérieure = utile pour des travaux futurs) et s’assurer que votre notaire vérifie si les travaux ont été effectués correctement.
• Est-ce que l’électricité est aux normes ?
• Est-ce que les compteurs sont séparés ?
• Est-ce qu’il y a des servitudes ?
• Est-ce que le chauffage est au gaz ou électricité ? (Si électricité les factures vont vite monter !)
• Demander d’avoir le PEB : un indicateur qui montre vite fait si tu vas devoir payer beaucoup en chauffage ou non les hivers (et une mine de conseils pour améliorer ça…mais en faisant des travaux = €) !

3. Derniers conseils sur le tas

3.1 Sympathise avec l’agent immobilier (si c’est possible), c’est lui qui va pouvoir appuyer ton offre auprès du vendeur.

3.2 Tatiana : Si achat neuf, il faut demander si la première couche de plâtre sur les murs est comprise dans le projet. Si pas, prévoir un bon gros budget (5000 euros pour un appart de 80m2 pour donner une idée !).

3.3 Ne pas oublier de faire des photos + vidéos et les montrer à des proches qui ont déjà acheté ou qui ont un corps de métier lié à l’immobilier. Les meilleurs conseils sortiront de leur bouche !

3.4 Retourne faire une visite avec un proche expérimenté ou un entrepreneur pour avoir son avis sur le bien et sur le budget travaux à penser

3.5 S’il y a le moindre doute = passe à l’urbanisme pour consulter les plans délivrés et s’il n’y a pas d’infractions en cours.

3.6 Selon Caroline, on a beau connaître tous les conseils du monde, lorsqu’on n’est pas du milieu (avocat, notaire, architecte), les compromis de vente, actes etc ne sont jamais 100% compréhensibles. Je pense donc qu’il faut vraiment demander de l’aide à l’entourage si on en a.

3.7 Double checker les dimensions avec un mètre pendant la visite. Géraldine a souvent vu dans les annonces des 120m2 , 95m2 alors que ce n’est pas du tout le cas.

💟Et enfin, comme dirait Marie, accepte la concession. Sauf chance monumentale ou budget incroyable, tu n’auras pas tous tes critères au premier coup !

4. Ok, j’ai trouvé la perle rare, je fais quoi ?

Trop bien ! Alors en règle générale, il te suffit de rendre ton offre et de croiser les doigts. Après c’est encore un nouveau monde inconnu qui s’offrira à toi, je te préviens. Si un jour j’ai le courage d’expliquer la suite du processus avec conseils inclus sur le blog, je mettrai le lien ici ✍🏻 !

Merci encore aux copines de The Wellnest pour leurs conseils extras ! Si j’en ai oublié ou si tu as  quelques conseils ou expériences (ou même bêtises) à partager, la section commentaires est juste en dessous ☺️

[Re]lire "10 lieux instagrammables à Bruxelles"